Что не имеет права делать собственник, сдавая недвижимость в аренду

Заключая договор аренды (или найма) помещения, как жилого, так и нежилого, собственник передает арендатору своё право на временное владение и пользование недвижимостью, оставляя себе только право на распоряжение и предусмотренные законом обязанности.

Более детально права собственника регулируются договором, но, если использовать стандартный и однотипный договор, чаще всего собственник лишает себя прав в отношении помещения полностью.

Конкретнее (если иное не предусмотрено договором аренды), собственнику нельзя:

- Заставлять арендаторов делать крупный ремонт и оплачивать ЖКУ

В соответствии со ст. 210 Гражданского Кодекса РФ обязанность по содержанию и поддерживанию недвижимости в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии возложена на собственника. Аналогичное указание содержится в статье 30 Жилищного Кодекса РФ.

Вместе с тем, если договором аренды не предусмотрено иное, проводить текущий ремонт должен арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). То есть восстанавливать/ремонтировать то, что сломалось. Проще говоря, поддерживать помещение в надлежащем состоянии.

Арендатор обязан провести крупные ремонтные работы только в случае, если сам лично причинил ущерб имуществу собственника или ущерб был причинен по его вине (ст. 1064 ГК РФ).

- Хранить в квартире вещи

Если арендаторы возражают против хранения личных вещей собственника в помещении, собственник обязан забрать их. Помещение должно находится ровно в том же состоянии, как и в момент передачи арендатору. А количество находящегося в помещении имущества — перечню, отражённому в Акте приема-передачи.

Все остальные вещи и техника, которые владелец купил и разместил в помещении с согласия новых жильцов, должны быть оформлены отдельным документом.

- Подселять родственников и третьих лиц

Право пользования недвижимостью передано арендаторам, следовательно, право на предоставление помещения третьим лицам, даже близким родственникам, у собственника прекращено. Даже сам собственник без согласия жильцов не может жить в помещении, или оставаться на ночь.

- Заходить в помещение без согласия арендатора

Собственник вправе контролировать, как арендатор использует его имущество, но при этом не вправе нарушать право арендатора на неприкосновенность жилища и не вторгаться бесцеремонно в сдаваемое в наем жильё.

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность по статье 139 УК РФ (штраф до 40000 рублей или обязательные/исправительные работы). 

Исключение составляют только форс-мажорные обстоятельства (например, авария в инженерных системах или пожар).

- Трогать вещи жильцов

Если собственнику и принадлежит право на распоряжение недвижимостью, то расположенные в этой недвижимости вещи являются собственностью арендаторов, а те, что были в собственности владельца — перешли к арендаторам по праву пользования. При таких обстоятельствах, собственник не имеет права трогать ничего.

- Выселять арендаторов

Если арендаторы не нарушили ни одного пункта договора - выселить их из помещения собственник может только в нескольких случаях, предусмотренных статьей 619 ГК РФ:

- арендатор портит (ухудшает) имущество и помещение

- более двух раз подряд не вносит арендную плату

- использует помещение не по назначению

- не производит капитальный ремонт, если обязан это делать по договору.

Иные условия досрочного расторжения договора аренды и освобождения помещения могут быть предусмотрены договором.

И то, собственник не может в буквальном смысле прийти, взять арендатора за шкирку и вытащить из помещения.

Выселение всегда происходит только в судебном порядке, где собственник должен будет доказать, что у него действительно имеются законные основания для выселения арендаторов. 

- Пользоваться закрытой комнатой

В помещении может быть комната (чулан, балкон, часть помещения), которая не является предметом аренды, и не переходит в пользование арендаторов, но, если эта комната не имеет отдельного входа, собственник не сможет посещать её без согласия арендаторов. Если же по договору аренды сдается полностью всё помещение, то право на пользование закрытой комнатой тоже принадлежит арендатору.

- Запрещать проживание детей и животных

Собственник не имеет права запрещать проживать в помещении детям и животным, но только в случае, если запрет на проживание не предусмотрен договором.

Если в договоре прямо указано, что проживать в квартире совместно с арендатором могут те-то и те-то, то только они и могут, больше никто.

Если договор аренды этого запрета не предусматривает - то в будущем собственнику возмущаться будет бесполезно.

Анализируя изложеное, приходим к выводу о том, что заключать договор при аренде помещения - обязательно. Но ещё лучше, если он не будет типовым.