Надо ли регистрироваться в качестве ИП или самозанятого при сдаче недвижимости в аренду

Обязанность по регистрации ИП или самозанятого возлагается государством, когда человек осуществляет предпринимательскую деятельность, или экономическую, связанную с регулярным получением от неё выгоды или дохода.

Так, сдача недвижимости в аренду является одним из видов регулярного получения дохода, и, как следствие, некоторым образом попадает под понятие осуществления предпринимательской деятельности.

В каких случаях нужно регистрироваться?

Чтобы точно понять нужно ли лично Вам регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого при сдаче внаем своей недвижимости, в первую очередь нужно четко ответить на вопрос: для чего приобреталась недвижимость.

В данном вопросе следует мыслить объективно: если Вы переезжаете жить в другой город, а своё жильё сдаете в аренду - это не осуществление предпринимательской деятельности, а скорее рациональное использование пассивной инвестиции (квартиры).

А если Вы изначально приобретали несколько объектов недвижимости целенаправленно для получения дохода - это уже предпринимательская деятельность.

Так, в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве», Верховный суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности.

С точки зрения государства: если изначально недвижимость приобреталась для сдачи в аренду — это предпринимательская деятельность, если вы сдаете в аренду квартиру, полученную в наследство от бабушки, - это не предпринимательская деятельность.

Количество недвижимости

Немаловажным фактом является количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду.

Так, владелец пяти квартир, четыре из которых сдаются в аренду привлечет внимание налоговых и иных контролирующих органов в первую очередь, и ему придется объяснять как и для чего приобретались все квартиры.

Пенсионер же, который переехал на дачу, и живёт за счёт средств от сдачи внаем своей квартиры и гаража от автомобиля, проданного много-много лет назад, будет менее привлекателен для проверки, и с большей легкостью докажет, что не ведет какой-либо предпринимательской деятельности.

Вопрос налогов

И без регистрации в качестве ИП или самозанятого обязанность по оплате налогов с доходов, полученных от аренды, никуда не исчезает. Арендодатель должен оплачивать 13% НДФЛ от каждой суммы, получаемой за аренду, независимо от суммы дохода, количества объектов недвижимости и целей их первоначального приобретения.

Вопрос исключительно в размере этого налога: для ИП на УСН налог составляет 6%; для самозанятых - 4%.

При этом, необходимо понимать, что регистрация в качестве ИП или самозанятого — очень серьезный шаг, и не стоит руководствоваться исключительно пониженной ставкой налогообложения. ИП обязаны оплачивать за себя страховые и пенсионные взносы ежегодно. На самозанятых пока возложена обязанность по оплате страховых взносов, а с 2020 года - и пенсионных тоже.

Важно отметить, что если сдачей недвижимости в аренду занимается лицо, уже зарегистрированное в качестве ИП или самозанятого, но по другому виду деятельности, вопрос внесения изменений в ОКВЭД также зависит от цели приобретения недвижимости.

То есть, если Вы зарегистрировали ИП, чтобы спокойно торговать продуктами, но получили в наследство гараж и решили его сдавать — вносить изменения в ОКВЭД не надо. А если Вы сами купили гараж, чтобы сдавать его — тогда надо.

Ответственность за незаконное предпринимательство

За осуществление предпринимательской деятельности без регистрации предусмотрена определенная ответственность:

1. уголовная (в случае если деятельность причинила крупный ущерб, или сопряжена с получением дохода в крупном размере) по ст. 171 УК РФ - штраф до 300 тыс. руб., либо арест до 6-ти месяцев.
Под крупным размером понимается сумма более 1 500 000 руб.; особо крупный - более 6 000 000 руб. (прим. к ст. 169 УК РФ).

2. административная по ст. 14.1. КоАП РФ - штраф от 500 до 2 тыс. руб.

3. гражданская, в виде взыскания неоплаченных пенсионных и страховых сборов за весь период осуществления деятельности, а также недоимки по налогу, за весь период получения дохода, включая штраф по ст. 122 Налогового Кодекса РФ в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога.

Читайте также - Как налоговая узнает о сдаче недвижимости в аренду?
Что будет если не платить налог на аренду квартиры