Услуги физическим лицам
Услуги юридическим лицам
Как получить компенсацию от государства после признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
Как получить компенсацию от государства после признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
Признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной — это только первый шаг. Чтобы получить компенсацию от государства, нужно понимать, в каких именно случаях и по каким механизмам это возможно.
Главное правило: государство не выступает страховкой от недобросовестных продавцов. Компенсацию вы взыскиваете с виновной стороны (продавца или мошенника), а не с государства напрямую. Однако в строго определенных законом случаях можно получить выплату из государственных фондов.
Рассмотрим все по порядку.
Шаг 1: Признание сделки недействительной
Это основание для всех дальнейших требований. Сделка может быть признана недействительной по разным причинам:
- Сделка под влиянием обмана, насилия, угрозы (порок воли).
- Продажа квартиры недееспособным или несовершеннолетним лицом.
- Мнимость или притворность сделки (например, сделка под видом купли-продажи была завуалированной арендой или залогом).
- Продажа квартиры без согласия супруга или иных заинтересованных лиц (если такое согласие требовалось).
- Иные нарушения закона.
Решение о недействительности сделки принимает только суд.
Шаг 2: Применение последствий недействительности сделки
По общему правилу, после признания сделки недействительной применяется двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ). Это означает:
- Покупатель возвращает квартиру.
- Продавец возвращает покупателю уплаченные деньги.
Если продавец отказывается возвращать деньги добровольно, вы взыскиваете их с него через суд в рамках встречного искового заявления о признании сделки недействительной.
Если решение суда о признании сделки недействительной уже вступило в законную силу, то иск о взыскании денежных средств, уплаченных продавцу, подается отдельно. Суд вынесет второе судебное решение, и уже на его основании вы получите исполнительный лист и отдадите его в службу ФССП России для принудительного исполнения.
Ключевой вопрос: А если продавец исчез, деньги потратил и у него ничего нет? Пристав-то ничего сделать с этим не может!
Именно здесь (в исключительных случаях) может вступить государство.
Случаи, когда компенсацию можно получить от государства (или через государственные механизмы):
1. Компенсация из бюджета за утрату права собственности на жилье (Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 N 13-П).
Право на однократную единовременную компенсацию за счет казны Российской Федерации предусмотрено на основании ст. 68.1. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации недвижимости".
Данное право возникает после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения (или признания сделки недействительной).
Это самый важный механизм для добросовестных покупателей.
2. В каких случаях применяется?
- Если вы купили единственное жилье, проживали в нем, были зарегистрированы, а затем сделка была признана недействительной, и вас выселяют.
- При этом вы действовали добросовестно (не знали и не могли знать о незаконности сделки).
Касательно утверждения о том, что жилье должно быть обязательно единственным - судебная практика разнится. Многим судам достаточно того факта, что сделка купли-продажи была просто признана недействительной, а количество недвижимости в собственности покупателя значения не имеет.
3. Почему это ответственность государства? Конституционный Суд постановил, что если в результате действий государственных органов (в данном случае — Росреестра, который зарегистрировал сделку (ст. 31.1. Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ) добросовестный гражданин лишился жилья (тем более единственного), государство обязано компенсировать ему эту утрату.
4. Что компенсируют? Не сумму по договору, а рыночную стоимость утраченной квартиры на момент выселения или признания сделки недействительной.
5. Как получить?
- Получить решение суда о признании сделки недействительной и о выселении (при наличии).
- Обратиться в государственный орган (например, мэрию, администрацию субъекта РФ) с заявлением о предоставлении компенсации.
- В случае отказа — обжаловать его в суде, ссылаясь на Постановление КС РФ №13-П и ст. 68.1. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Право на компенсацию за счет казны РФ возникает:
Главное правило: государство не выступает страховкой от недобросовестных продавцов. Компенсацию вы взыскиваете с виновной стороны (продавца или мошенника), а не с государства напрямую. Однако в строго определенных законом случаях можно получить выплату из государственных фондов.
Рассмотрим все по порядку.
Шаг 1: Признание сделки недействительной
Это основание для всех дальнейших требований. Сделка может быть признана недействительной по разным причинам:
- Сделка под влиянием обмана, насилия, угрозы (порок воли).
- Продажа квартиры недееспособным или несовершеннолетним лицом.
- Мнимость или притворность сделки (например, сделка под видом купли-продажи была завуалированной арендой или залогом).
- Продажа квартиры без согласия супруга или иных заинтересованных лиц (если такое согласие требовалось).
- Иные нарушения закона.
Решение о недействительности сделки принимает только суд.
Шаг 2: Применение последствий недействительности сделки
По общему правилу, после признания сделки недействительной применяется двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ). Это означает:
- Покупатель возвращает квартиру.
- Продавец возвращает покупателю уплаченные деньги.
Если продавец отказывается возвращать деньги добровольно, вы взыскиваете их с него через суд в рамках встречного искового заявления о признании сделки недействительной.
Если решение суда о признании сделки недействительной уже вступило в законную силу, то иск о взыскании денежных средств, уплаченных продавцу, подается отдельно. Суд вынесет второе судебное решение, и уже на его основании вы получите исполнительный лист и отдадите его в службу ФССП России для принудительного исполнения.
Ключевой вопрос: А если продавец исчез, деньги потратил и у него ничего нет? Пристав-то ничего сделать с этим не может!
Именно здесь (в исключительных случаях) может вступить государство.
Случаи, когда компенсацию можно получить от государства (или через государственные механизмы):
1. Компенсация из бюджета за утрату права собственности на жилье (Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 N 13-П).
Право на однократную единовременную компенсацию за счет казны Российской Федерации предусмотрено на основании ст. 68.1. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации недвижимости".
Данное право возникает после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения (или признания сделки недействительной).
Это самый важный механизм для добросовестных покупателей.
2. В каких случаях применяется?
- Если вы купили единственное жилье, проживали в нем, были зарегистрированы, а затем сделка была признана недействительной, и вас выселяют.
- При этом вы действовали добросовестно (не знали и не могли знать о незаконности сделки).
Касательно утверждения о том, что жилье должно быть обязательно единственным - судебная практика разнится. Многим судам достаточно того факта, что сделка купли-продажи была просто признана недействительной, а количество недвижимости в собственности покупателя значения не имеет.
3. Почему это ответственность государства? Конституционный Суд постановил, что если в результате действий государственных органов (в данном случае — Росреестра, который зарегистрировал сделку (ст. 31.1. Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ) добросовестный гражданин лишился жилья (тем более единственного), государство обязано компенсировать ему эту утрату.
4. Что компенсируют? Не сумму по договору, а рыночную стоимость утраченной квартиры на момент выселения или признания сделки недействительной.
5. Как получить?
- Получить решение суда о признании сделки недействительной и о выселении (при наличии).
- Обратиться в государственный орган (например, мэрию, администрацию субъекта РФ) с заявлением о предоставлении компенсации.
- В случае отказа — обжаловать его в суде, ссылаясь на Постановление КС РФ №13-П и ст. 68.1. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Право на компенсацию за счет казны РФ возникает:
1. После того, как решение суда о признании сделки недействительной и/или об изъятии жилого помещения вступит в законную силу.
2. Когда выплаты от продавца по отмененной сделке не поступают более шести месяцев с момента предъявления исполнительного документа к принудительному исполнению. Или когда задолженность погашена частично, а выплаты прекращены за невозможностью взыскания (право на компенсацию сохраняется).
3. Покупатель является добросовестным приобретателем. То есть предпринял все зависящие от него и возможные меры по предупреждению признания сделки недействительной (не занижал цену в договоре купли-продажи, проверил юридическую чистоту объекта недвижимости, проверил продавца на супружеские обязательства, потенциальное банкротство, имеющиеся долги и т.д.)
До совершения сделки купли-продажи мы рекомендуем заручиться письменным отчетом о проверке объекта недвижимости и продавца на юридические риски (признание в будущем сделки недействительной), как подтверждение своей добросовестности. Такой отчет необходим не только для получения компенсации в будущем, но и для опровержения доводов потенциальных правопритязаний от третьих лиц, и просто для собственного спокойствия.
Возмещение ущерба от преступления
В каких случаях применяется?
Если признание сделки недействительной связано с преступными действиями (мошенничество, подлог документов).
Механизм: В рамках уголовного дела против мошенников вы можете быть признаны потерпевшим и заявить гражданский иск о возмещении ущерба.
2. Когда выплаты от продавца по отмененной сделке не поступают более шести месяцев с момента предъявления исполнительного документа к принудительному исполнению. Или когда задолженность погашена частично, а выплаты прекращены за невозможностью взыскания (право на компенсацию сохраняется).
3. Покупатель является добросовестным приобретателем. То есть предпринял все зависящие от него и возможные меры по предупреждению признания сделки недействительной (не занижал цену в договоре купли-продажи, проверил юридическую чистоту объекта недвижимости, проверил продавца на супружеские обязательства, потенциальное банкротство, имеющиеся долги и т.д.)
До совершения сделки купли-продажи мы рекомендуем заручиться письменным отчетом о проверке объекта недвижимости и продавца на юридические риски (признание в будущем сделки недействительной), как подтверждение своей добросовестности. Такой отчет необходим не только для получения компенсации в будущем, но и для опровержения доводов потенциальных правопритязаний от третьих лиц, и просто для собственного спокойствия.
Возмещение ущерба от преступления
В каких случаях применяется?
Если признание сделки недействительной связано с преступными действиями (мошенничество, подлог документов).
Механизм: В рамках уголовного дела против мошенников вы можете быть признаны потерпевшим и заявить гражданский иск о возмещении ущерба.
Если преступник пойман и осужден, суд может обязать его выплатить вам компенсацию. Если у преступника есть средства или имущество, ущерб может быть возмещен. Если нет - так же возникает право на получение компенсации от государства.
Государственная компенсация вреда от преступления предусмотрена только в случаях причинения вреда жизни и здоровью, что не лишает покупателя права на денежную компенсацию по ст. 68.1. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Пошаговый алгоритм ваших действий для получения компенсации от государства после признания сделки купли-продажи квартиры недействительной:
1. Собрать все документы: Договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, документы об оплате, переписку с продавцом (или иные доказательства взаимодействия с ним), решение суда о признании сделки недействительной (о выселении, об изъятии имущества) с отметкой о вступлении в законную силу, документы от пристава о невозможности исполнения решения суда.
2. Обратиться к юристу. Ситуации сложные, без квалифицированной помощи высок риск ошибки.
3. Подать заявление в администрацию на получение компенсационной выплаты по указанным выше основаниям. Заявление должно быть юридически грамотным, обоснованным, с приложением всех документов, подтверждающих ваши права.
4. Подать иск в суд, в случае отказа администрации выплатить компенсацию в добровольном порядке. В одном исковом заявлении нужно требовать:
- Признания себя добросовестным приобретателем на основании документов, подтверждающих, что вы никак не могли предвидеть, что сделка в последующем будет признана недействительной, и вы совершили все зависящие от себя действия по проверке сведений о продавце и объекте недвижимости.
- Заявить требование о взыскании компенсации с государства (в лице соответствующего финансового органа) в размере рыночной стоимости квартиры.
- Взыскать дополнительные убытки (например, расходы на переезд, услуги юриста, предыдущий судебный процесс, сделку купли-продажи, - если это возможно доказать).
5. Дождаться решения суда и вступления его в законную силу.
6. Получить выплату из казны Российской Федерации.
Резюме: Ключевые моменты
Первый ответчик — продавец. С него вы и взыскиваете основную сумму. Он не исполнил решение суда, денежные средства за недвижимость не вернул - только тогда начинается второй процесс, где ответчиком выступает уже государственный орган РФ.
Государство компенсирует ущерб только в исключительных случаях: главный из них — добросовестность покупателя и невозможность получения денег от продавца, косвенный - утрата единственного жилья.
Обязательна помощь юриста, специализирующегося на недвижимости и спорах о недействительности сделок. Без этого шансы на успех, особенно в спорах с государством, резко снижаются.
Чем мы можем помочь?
Помощь юриста в таком вопросе, как получение компенсации от государства после признания сделки купли-продажи недвижимости, необходима! Но мы можем помочь ещё на стадии подготовки к сделке купли-продажи:
1. Проведем анализ сделки купли-продажи на юридические риски. Составим письменный отчет проверки юридической чистоты объекта недвижимости и продавца под документальную ответственность.
2. Проверим историю возникновения права собственности продавца (от стадии котлована до последнего собственника) и выявим все потенциальные риски и возможные будущие правопритязания от третьих лиц.
3. Скажем, какие дополнительные документы нужно запросить у продавца, какими заверениями у нотариуса заручиться в обязательном порядке.
Заверения продавца у нотариуса - один из главных юридически значимых документов, который в будущем подтвердит вашу добросовестность.
На стадии получения компенсации от государства:
1. Представим ваши интересы в муниципальных органах в порядке добровольной выплаты: сбор документов, подтверждающих право на выплату; составление юридически грамотного и обоснованного заявления; его подача и взаимодействие с сотрудниками администрации;
2. Защита интересов в суде по оспариванию отказа муниципального органа в выплате (ведение дела под ключ без вашего личного участия);
3. Компенсация за счет казны всех понесенных по делу убытков (расходов на предудщие судебные процессы, сделку купли-продажи, оплату услуг юриста).
Вам нужно получить компенсацию от государства после признания сделки купли-продажи квартиры недействительной? Тогда звоните! Мы поможем!
Государственная компенсация вреда от преступления предусмотрена только в случаях причинения вреда жизни и здоровью, что не лишает покупателя права на денежную компенсацию по ст. 68.1. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Пошаговый алгоритм ваших действий для получения компенсации от государства после признания сделки купли-продажи квартиры недействительной:
1. Собрать все документы: Договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, документы об оплате, переписку с продавцом (или иные доказательства взаимодействия с ним), решение суда о признании сделки недействительной (о выселении, об изъятии имущества) с отметкой о вступлении в законную силу, документы от пристава о невозможности исполнения решения суда.
2. Обратиться к юристу. Ситуации сложные, без квалифицированной помощи высок риск ошибки.
3. Подать заявление в администрацию на получение компенсационной выплаты по указанным выше основаниям. Заявление должно быть юридически грамотным, обоснованным, с приложением всех документов, подтверждающих ваши права.
4. Подать иск в суд, в случае отказа администрации выплатить компенсацию в добровольном порядке. В одном исковом заявлении нужно требовать:
- Признания себя добросовестным приобретателем на основании документов, подтверждающих, что вы никак не могли предвидеть, что сделка в последующем будет признана недействительной, и вы совершили все зависящие от себя действия по проверке сведений о продавце и объекте недвижимости.
- Заявить требование о взыскании компенсации с государства (в лице соответствующего финансового органа) в размере рыночной стоимости квартиры.
- Взыскать дополнительные убытки (например, расходы на переезд, услуги юриста, предыдущий судебный процесс, сделку купли-продажи, - если это возможно доказать).
5. Дождаться решения суда и вступления его в законную силу.
6. Получить выплату из казны Российской Федерации.
Резюме: Ключевые моменты
Первый ответчик — продавец. С него вы и взыскиваете основную сумму. Он не исполнил решение суда, денежные средства за недвижимость не вернул - только тогда начинается второй процесс, где ответчиком выступает уже государственный орган РФ.
Государство компенсирует ущерб только в исключительных случаях: главный из них — добросовестность покупателя и невозможность получения денег от продавца, косвенный - утрата единственного жилья.
Обязательна помощь юриста, специализирующегося на недвижимости и спорах о недействительности сделок. Без этого шансы на успех, особенно в спорах с государством, резко снижаются.
Чем мы можем помочь?
Помощь юриста в таком вопросе, как получение компенсации от государства после признания сделки купли-продажи недвижимости, необходима! Но мы можем помочь ещё на стадии подготовки к сделке купли-продажи:
1. Проведем анализ сделки купли-продажи на юридические риски. Составим письменный отчет проверки юридической чистоты объекта недвижимости и продавца под документальную ответственность.
2. Проверим историю возникновения права собственности продавца (от стадии котлована до последнего собственника) и выявим все потенциальные риски и возможные будущие правопритязания от третьих лиц.
3. Скажем, какие дополнительные документы нужно запросить у продавца, какими заверениями у нотариуса заручиться в обязательном порядке.
Заверения продавца у нотариуса - один из главных юридически значимых документов, который в будущем подтвердит вашу добросовестность.
На стадии получения компенсации от государства:
1. Представим ваши интересы в муниципальных органах в порядке добровольной выплаты: сбор документов, подтверждающих право на выплату; составление юридически грамотного и обоснованного заявления; его подача и взаимодействие с сотрудниками администрации;
2. Защита интересов в суде по оспариванию отказа муниципального органа в выплате (ведение дела под ключ без вашего личного участия);
3. Компенсация за счет казны всех понесенных по делу убытков (расходов на предудщие судебные процессы, сделку купли-продажи, оплату услуг юриста).
Вам нужно получить компенсацию от государства после признания сделки купли-продажи квартиры недействительной? Тогда звоните! Мы поможем!
Окажут юридическую помощь профессиональные юристы
Мы знаем как защитить Ваши права! Телефон для записи: +7 966 172-22-66