Услуги юридическим лицам

Какой бы крепкой не казалась вам ваша семья, риск оказаться у разбитого корыта существует всегда. 
К сожалению, не все супружеские семьи проживают вместе до конца дней – иногда случаются разводы. Они бывают связаны с большим количеством нюансов, в основном касающихся финансов и недвижимости. 
Особенно стоит уделить внимание кредитным обязательствам, поэтому узнать о том, как обезопасить себя от кредитов супруга, будет полезно каждому. 

Какие долги признаются совместными?

В соответствии с действующим законодательством РФ долги, нажитые супругами в период брака, признаются судами совместными только при соблюдении двух важных условий:

1. второй супруг должен был знать о том, что первый берет кредит и давать на это свое согласие (при чем необязательно в письменной форме);

2. заемные денежные средства должны были пойти на нужды семьи, а не на личные цели.

Если все условия соблюдены, то без разницы на кого из супругов оформлен кредитный договор - долг будет совместным, и второму супругу придется понести за него ответственность.

До недавнего времени суды делили кредитные обязательства супругов пополам, сейчас же, заемщик должен полностью погасить долг, и в последствии он имеет право взыскать 1/2 от всех выплаченных средств по кредиту со второго супруга.

Если хотя бы одно из условий не соблюдено, то есть все шансы "отбиться" в суде от кредита супруга, если представить неоспоримые доказательства, подтверждающие вашу позицию.

Как обезопасить себя от кредитов супруга заранее?

Прежде всего - не оформляйте кредит на свое имя, если на самом деле он берется на личные цели вашего супруга. В аналогичном случае не соглашаться на роль созаемщика.

Яркий пример: дело № 2-1138/2015, рассмотренное Октябрьским районным судом г. Ростов-на-Дону.

Прожив в браке более 15-ти лет, жена попросила взять мужа кредит в сумме 250000 рублей для своего бизнеса. Официально она всю жизнь нигде не работала, поэтому ей бы такую сумму банк не одобрил. Супруг и не подозревал, что она просто задумала с ним развестись, и повесить на него этот долг. Кредит был взят в Газпромбанке, деньги переданы в наличном виде супруге и пущены в дело. Уже через пару месяцев супруга подает на развод.

Совершенно справедливо возмущенный и обиженный муж пишет иск в суд о разделе совместно нажитого имущества супругов в виде кредитных обязательств, но суд в иске отказывает. Жена на процессе твердо настаивала на том, что не знала ничего об этом кредите, и своего согласия на него не давала, а муж не смог доказать, что кредитные денежные средства были потрачены на нужды семьи. Он то ведь ей их все отдал, на её личный бизнес.

Далее, храните свои паспортные данные подальше, особенно от сожителей. Конечно, живя в одной квартире с другим человеком, особенно довольно продолжительное время, прятать документы кажется бессмысленной и глупой вещью, но делается это вот для чего:

Распространены случаи, когда один из супругов или даже сожителей, просто вводил паспортные данные другого супруга для оформления онлайн-займов. Сейчас это удобно: вбил паспортные данные, ввёл код из смс (что несложно, если телефон супруга под рукой), и получил N-ную сумму. Деньги-то супруг забирает себе, а расплачиваться приходится человеку, на чье имя кредит был оформлен. След от обманщика пропадает, а долги остаются. Как доказать, что займ оформлялся другим человеком? Практически никак.

Безусловно, самый надежный способ обезопасить себя от кредитов супруга - это оформить брачный договор. Можно это сделать как до брака, так и в период брака. Прописывайте условие, что любой кредит, оформленный на одного из супругов, является его личной собственностью, и всё.

Даже если один из супругов будет брать кредит на нужды семьи, он будет платить его самостоятельно, и "повесить" обязательства на второго супруга у него не получится. Позиция судов по данному вопросу одна: был бы долг совместным - стали бы созаемщиками.

Если Вам требуется квалифицированная юридическая помощь, Вы всегда можете связаться со специалистом по контактам, указанным на данном сайте. 

"Я любил сына, исправно платил, а тут оказывается, что он мне не родной... Как вернуть алименты?" - распространенная ситуация?

Что следует знать по данному вопросу с правовой точки зрения:

► Во-первых, нельзя вернуть алименты, если отец сам установил отцовство в отношении ребенка и знал, что ребенок не его (п. 2 ст. 52 СК РФ).

В случае, когда родители между собой в браке не состоят, отец в ЗАГСе записывается только со своего письменного согласия, т.е. отец устанавливает отцовство. Отменить алименты в таком случае можно, только если доказать в суде, что отец не знал, что ребенок не его. Подчеркивает, можно только отменить алименты, а не вернуть их. Отменить - то есть прекратить выплаты на будущее время.

По такой категории дел суды принимают в качестве доказательств переписки между родителями, фотографии, показания свидетелей, видео-записи и т.д.

► Во-вторых, если ребенок был рожден в браке или в течение трехсот дней с момент его расторжения, супруг автоматически записывается отцом ребенка в ЗАГСе. Такое вот наивное у нас законодательство в этом смысле.

В таком случае необходимо оспорить отцовство, и делается это только в судебном порядке с назначением по делу судебной генетической экспертизы (ДНК-тест).
Уклонение от экспертизы трактуется не в пользу уклонившейся стороны. То есть если мать не предоставляет ребенка на экспертизу в результате чего она не состоится - скорее всего, суд решит, что уклоняется мать не спроста, ребенок не родной и иск удовлетворит.

При этом суд также учитывает иные доказательства: переписки, опять же фото-видео, показания свидетелей, и даже внешнее сходство ребенка и папы.
Обязанность по уплате алиментов на ребенка прекращается только после того как решение суда вступит в законную силу.

► Если отцовство не оспорено, то отец обязан платить алименты без всяких разговоров. Доводы «Я не буду платить алименты, потому что это не мой ребёнок», останутся без внимания суда.

Касательно изменений в записи акта о рождении ребенка в графе "отец" - такие изменения также вносятся по решению суда (п. 2 ст. 69 Федерального закона от 15.11.1997 N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния").

ВАЖНО! Рассматривая вопрос "как вернуть алименты", следует запомнить самое главное - нельзя вернуть алименты, уплаченные не за родного ребенка, в тот период, когда папа об этом не знал. Это прямо запрещено ст. 116 Семейного Кодекса РФ.

Почему такой закон? Потому что государство защищает права и интересы ребенка, который не виновен в действиях своих родителей, и не может нести за них ответственность.

Когда вернуть алименты всё же можно

Вернуть алименты можно только если они взысканы неправомерно.
Условия возвращения уже уплаченных алиментов предусмотрены пунктами 2 и 3 ст. 116 СК РФ, и к ним относятся:

► случаи, когда получать алиментов представил в суд заведомо неправдивые сведения с целью получения выгоды или представил суду ложные документы, в связи с чем решение суда было отменено;

► случай, когда соглашение о добровольной выплате алиментов или решение суда о взыскании алиментов было подделано, и факт подделки признан приговором суда;

► случаи, когда соглашение об уплате алиментов было признано недействительным, т.к. было совершено под влиянием угроз, насилия, обмана со стороны получателя алиментов.

ℬажно отметить, что законодатель не считает обманом при заключении соглашения случай, когда мать говорит, что ребенок родной. Мол, сомневаешься - делай ДНК тест, не сомневаешься - значит добровольно заключил соглашение и принял на себя обязательтсва, следовательно вернуть алименты не получится.

К сожалению, это весьма распространенная ситуация. Давайте разберемся, что делать, если арендатор не платит арендную плату. 

Указанные ниже правила одинаково применимы как к договорным обязательствам между физическими лицами, так и между юридическими, с той лишь разницей, что российские суды к физическим лицам относятся более гуманно.

Как правило, вариантов разрешения ситуации у арендодателя несколько:

1. Решение ситуации путем переговоров
2. Ограничение арендатору доступа к жилищно-коммунальным услугам
3. Удержание имущества арендатора в счет погашения долга
4. Ограничение доступа в помещение
5. Взыскание долга в принудительном порядке через суд
6. Расторжение договора аренды и принудительное выселение арендатора

Рассмотрим все эти варианты на их законность, быстроту и доступность более подробно.

Решение ситуации путем переговоров

Как правило, в задержании арендной платы на срок до одного месяца нет ничего страшного, если арендатор идет на контакт, объясняет ситуацию, предлагает пути разрешения проблемы.

Тут действуют только две стороны, которые между собой договариваются. Принятие решения о дальнейших действиях целиком зависит от арендодателя: он вправе как пойти арендатору на встречу "по-человечески", так и настаивать на иных вариантах решения проблемы.

А вот если арендная плата не поступает уже более полутора-двух месяцев, а арендатор начал уклоняться от общения и переговоров — это уже тревожный звоночек. Смотрим, как действовать дальше.

Ограничение арендатору доступа к жилищно-коммунальным услугам

Отвечая на вопрос: "Законно ли отключение электроэнергии, водоснабжения в арендуемом помещении?" прежде всего следует ответить на другой вопрос: "Предусмотрено ли такое право в договоре аренды?"
Если ответ "нет", то, соответственно, отключать ничего нельзя.

Само по себе обстоятельство, что арендатор не платит по договору является недостаточным, поскольку только договором арендодателю может предоставляться  право на ограничение доступа к ЖКУ.

Если же у вас хороший, грамотный договор, то подробный порядок действий по отключении помещения от ЖКУ должен быть в нём прописан.

При этом, в обязательном порядке необходимо письменно предупредить арендатора о предстоящем отключении.
В противном случае у арендодателя есть риск оказаться виновным в причинении убытков, несоразмерных с допущенным нарушением. Так, например, отключив в квартире свет, можно спровоцировать короткое замыкание, если арендатор использует старую или некачественную технику, что приведет к пожару.
Винить за пожар кроме самого себя будет некого, а арендатор вправе предъявить требования о взыскании всех понесенных убытков за уничтоженные огнем вещи.

Удержание имущества арендатора в счет погашения долга

Такое удержание законно только если такое право предусмотрено по договору аренды. Применяются правила ст. ст. 359, 360 Гражданского Кодекса РФ.

Полные правила реализации и удержания имущества, а также описание самого имущества также должно быть максимально подробно предусмотрено договором.

Если же в договоре такое право арендодателя не предусмотрено — то удерживать чужие вещи нельзя ни в коем случае. Такие действия могут квалифицироваться правоохранительными органами как кража.

Ограничение доступа в помещение

В целом, такое право регламентировано законом (ч. 2 ст. 328 ГК РФ), однако не всё так просто:

Данная статья закрепляет право одной стороны прекратить выполнение своих обязательств по договору в случае нарушения условий договора другой стороной.

Вместе с тем, второй абзац гласит, что если обязательство произведено не в полном объеме (долг образовался не за всё время аренды), то вторая сторона может приостановить своё обязательство (предоставление помещения в аренду) В ЧАСТИ, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из этого следует, что ограничение доступа должно быть соразмерно образовавшейся задолженности, что в принципе в натуре определить или реализовать сложно.
Тут следует исходить из конкретной ситуации: если арендатор не платит несколько месяцев, и сумма долга уже значительна, то скорее всего суд будет на вашей стороне.

Главным условием ограничения доступа в арендуемое помещение будет предоставление такого права на условиях договора аренды, а также заблаговременное письменное уведомление арендатора.
Как поведет себя суд при отсутствии такого права у арендодателя – неизвестно.

Взыскание долга в принудительном порядке через суд

Тут всё просто: если арендатор не платит, собственником оформляется исковое заявление в суд с требованием взыскать с арендатора сумму задолженности и проценты, если они были предусмотрены договором, далее к иску прикладываются копии документов, подтверждающие доводы арендодателя, и весь пакет документов подается в суд по правилам ст. 131-132 ГПК РФ.

Принудительным взысканием денежных средств после решения суда уже будут заниматься судебные приставы-исполнители: они арестовывают банковские счета, реализуют личное имущество должника, а также принимают иные меры принудительного воздействия.

Одновременно с иском о взыскании долга можно заявить требование о расторжении договора аренды и о выселении (освобождении) арендуемого помещения.

Расторжение договора аренды и принудительное выселение арендатора

Право на одностороннее расторжение договора аренды предусмотрено как действующим законодательством (ст. 450, 619 ГК РФ), так и, как правило, хорошим договором аренды. Но с физическим освобождением помещения от арендатора всё немного сложнее.

Выселение - это крайняя мера воздействия, если арендатор не платит по договору. Чаще всего, применяется, когда все иные способы воздействия на должника уже исчерпаны, и о каких-либо договоренностях уже речи быть не может.

Так, выселить физическое лицо из помещения можно только по решению суда. Вызывать полицию и иные другие правоохранительные органы — бесполезно.

Если все условия договора аренды собственником были со своей стороны соблюдены, если задолженность по арендной плате подтвердилась — то опасаться арендодателю нечего, решение будет в его пользу. Вопрос только в затраченном времени и силах по походам в судебный орган.

Касательно юридических лиц, то в иске следует прописывать обязанность арендатора освободить помещение к определенному времени (к примеру, в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу), и если после вступления решения суда в законную силу арендатор помещение не освободил, то собственник вправе с помощью службы судебных приставов самостоятельно освободить помещение от вещей арендатора с возложением на последнего всех расходов.

Дарение — одна из самых распространенных сделок с недвижимостью.

По официальному определению, дарение — это безвозмездная передача вещи в собственность. Встречные обязательства (какие-либо условия дарения) не допускаются (ст. 572 ГК РФ).

Рассмотрим самые важные аспекты дарения. Что обязательно нужно знать о дарении недвижимости, чтобы избежать лишних непрятностей. 

1. Нельзя подарить после смерти

В договоре дарения нельзя предусмотреть условие, что право собственности одаряемому перейдет после смерти дарителя. К такого рода условиям договора применяются правила о наследовании.

2. Можно обязаться подарить в будущем времени

В таком договоре дарения прописывается обещание в будущем подарить недвижимость: указываются точные сроки, условия отмены обещания, порядок действий дарителя и одаряемого, предмет дарения и так далее.

3. Нельзя подарить недвижимость "на словах"

Договор дарения недвижимости в обязательном порядке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Если договор дарения подписан сторонами, но не зарегистрирован, одаряемый не считается собственником недвижимости. А в случае смерти дарителя, недвижимость будет включена в состав наследственной массы умершего. Право требования одаряемого на недвижимость прекратится.

4. От подарка можно отказаться

Отказаться от дара можно в любой момент до регистрации перехода права собственности на недвижимость.
В случае если договор дарения уже зарегистрирован, одаряемый может отказаться от подарка только при согласии дарителя. Стороны должны составить соглашение о расторжении договора дарения и также зарегистрировать его в Росреестре. После регистрации соглашения недвижимость вернется в собственность дарителя.

    5. Одаряемый должен заплатить налог

      Не смотря на то, что дарение — это безвозмездная сделка, даритель всё равно получает прибыль (доход) в виде подарка, и, как следствие, должен заплатить с него налог 13%. В случае с недвижимостью 13% отсчитываются от кадастровой стоимости недвижимости.
      От уплаты налога освобождаются близкие родственники дарителя (мама, папа, супруг, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры).

    6. Нужен ли нотариус?

       Обязательному нотариальному удостоверению дарение подлежит только если предметом дарения является доля в праве собственности на недвижимость. Если недвижимость дарится целиком — нотариус не нужен.

    7. Отмена дарения

     Отмена дарения возможна по основаниям, перечисленным в ст. 578 ГК РФ.
К таким основаниям относятся случаи, когда:
- одаряемый покушался на жизнь дарителя и/или нанёс телесные повреждения;
- одаряемый представляет угрозу для предмета дарения, создает угрозу полного уничтожения недвижимости;
- по условиям, изложенным в договоре дарения.

8. Нужно ли будет делить подаренную недвижимость с супругом?

Нет, не нужно. Любой предмет, полученный в дар, является личной собственностью супруга, и не подлежит разделу при разводе (ст. 36 СК РФ).
Вместе с тем, второй супруг может потребовать компенсации, в случае, если в период брака за счет обоих супругов в подаренной недвижимости были проведены неотделимые улучшения (ремонтные работы), увеличившие стоимость недвижимости.

9. Что делать, если в подаренной квартире кто-то прописан

Если в дарственной прямо не указано, что прописанные лица сохраняют право пользования и проживания в квартире, новый собственник может их выписать через суд. Более подробно об этом указано здесь.

Благодарим за внимание!

Обязанность по регистрации ИП или самозанятого возлагается государством, когда человек осуществляет предпринимательскую деятельность, или экономическую, связанную с регулярным получением от неё выгоды или дохода.

Так, сдача недвижимости в аренду является одним из видов регулярного получения дохода, и, как следствие, некоторым образом попадает под понятие осуществления предпринимательской деятельности.

В каких случаях нужно регистрироваться?

Чтобы точно понять нужно ли лично Вам регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого при сдаче внаем своей недвижимости, в первую очередь нужно четко ответить на вопрос: для чего приобреталась недвижимость.

В данном вопросе следует мыслить объективно: если Вы переезжаете жить в другой город, а своё жильё сдаете в аренду - это не осуществление предпринимательской деятельности, а скорее рациональное использование пассивной инвестиции (квартиры).

А если Вы изначально приобретали несколько объектов недвижимости целенаправленно для получения дохода - это уже предпринимательская деятельность.

Так, в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве», Верховный суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности.

С точки зрения государства: если изначально недвижимость приобреталась для сдачи в аренду — это предпринимательская деятельность, если вы сдаете в аренду квартиру, полученную в наследство от бабушки, - это не предпринимательская деятельность.

Количество недвижимости

Немаловажным фактом является количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду.

Так, владелец пяти квартир, четыре из которых сдаются в аренду привлечет внимание налоговых и иных контролирующих органов в первую очередь, и ему придется объяснять как и для чего приобретались все квартиры.

Пенсионер же, который переехал на дачу, и живёт за счёт средств от сдачи внаем своей квартиры и гаража от автомобиля, проданного много-много лет назад, будет менее привлекателен для проверки, и с большей легкостью докажет, что не ведет какой-либо предпринимательской деятельности.

Вопрос налогов

И без регистрации в качестве ИП или самозанятого обязанность по оплате налогов с доходов, полученных от аренды, никуда не исчезает. Арендодатель должен оплачивать НДФЛ с каждой суммы, получаемой за аренду, независимо от количества объектов недвижимости и целей их первоначального приобретения. Ставка составляет 13%, если доход за год не превышает 2,4 млн рублей, и 15% с суммы превышения до 5 млн рублей; с более высоких доходов ставка выше (ст. 224 НК РФ).

Вопрос исключительно в размере этого налога: для ИП на УСН налог составляет 6%; для самозанятых - 4%.

При этом, необходимо понимать, что регистрация в качестве ИП или самозанятого — очень серьезный шаг, и не стоит руководствоваться исключительно пониженной ставкой налогообложения. ИП обязаны оплачивать за себя страховые и пенсионные взносы ежегодно. Самозанятые страховые взносы платить не обязаны: ИП, перешедшие на налог на профессиональный доход, не признаются плательщиками страховых взносов (ч. 11 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

Важно отметить, что если сдачей недвижимости в аренду занимается лицо, уже зарегистрированное в качестве ИП или самозанятого, но по другому виду деятельности, вопрос внесения изменений в ОКВЭД также зависит от цели приобретения недвижимости.

То есть, если Вы зарегистрировали ИП, чтобы спокойно торговать продуктами, но получили в наследство гараж и решили его сдавать — вносить изменения в ОКВЭД не надо. А если Вы сами купили гараж, чтобы сдавать его — тогда надо.

Ответственность за незаконное предпринимательство

За осуществление предпринимательской деятельности без регистрации предусмотрена определенная ответственность:

1. уголовная (в случае если деятельность причинила крупный ущерб, или сопряжена с получением дохода в крупном размере) по ст. 171 УК РФ - штраф до 300 тыс. руб., либо арест до 6-ти месяцев.
Под крупным размером понимается сумма более 1 500 000 руб.; особо крупный - более 6 000 000 руб. (прим. к ст. 169 УК РФ).

2. административная по ст. 14.1. КоАП РФ - штраф от 500 до 2 тыс. руб.

3. гражданская, в виде взыскания неоплаченных пенсионных и страховых сборов за весь период осуществления деятельности, а также недоимки по налогу, за весь период получения дохода, включая штраф по ст. 122 Налогового Кодекса РФ в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога, а если неуплата умышленная, 40 процентов.

Читайте также - Как налоговая узнает о сдаче недвижимости в аренду?
Что будет если не платить налог на аренду квартиры

Все водители знают, что в случае ДТП, необходимо выполнить определенные действия, и нельзя ни в коем случае покидать место ДТП, а следует вызвать сотрудников ГИБДД и дождаться их приезда.

Если не выполнить данные требования, то нарушителю грозит ответственность по ч. 2 ст. 12.27 КоАП РФ, в виде лишения права управления от года до полутора лет или арест до 15-ти суток.

Однако существуют случаи, когда водитель может спокойно покинуть место ДТП и не понести никаких последствий за это.

1. Водитель обязан доставить людей, пострадавших в ДТП, в пункт оказания медицинской помощи

Не секрет, что многие компании пользуются юридической неграмотностью своих сотрудников или потенциальных сотрудников, начинают вводить в заблуждение, выдвигать незаконные требования, кормить обещаниями и т.д.

Однако признаки недобросовестности работодателя можно выявить ещё на стадии трудоустройства.

За годы практики в сфере трудовых отношений нам удалось сформировать примерный перечень этих признаков, который мы предлагаем Вашему вниманию:

1. Отсутствие договора

Нечестный работодатель не спешит заключить трудовой договор. Начальник обещает подписать его на следующей неделе, потом когда бухгалтер выйдет из отпуска, а потом, когда он сам выйдет из отпуска и т.д.

Звонок тревожный, и скорее всего означает, что зарплату вы не получите, а если и получите, то не в обещанном размере.

Безусловно, можно рискнуть и поработать "на веру", но морально готовьтесь к отсутствию выплат.

2. Отсутствие платы на испытательном сроке

Для любой организации это очень удобно! Человек старается, трудится, чтобы его приняли, а платить ему не нужно. Испытательный срок может составлять несколько месяцев, и всё это время компания неплохо экономит.

Чаще всего, дело кончается тем, что испытательный срок кончается, трудовой договор с работником никто не заключил, поскольку он не подошёл по каким-нибудь параметрам, фирма ищет нового "потенциального сотрудника".

3. Платное трудоустройство

Работнику предлагается самому оплатить своё обучение, купить специальную литературу или "вложиться в развитие проекта", поучаствовать в жизни коллектива — неважно как это называется. Вы устраиваетесь на работу, чтобы получать деньги, а не платить. Этот "работодатель" — мошенник.

Исключение составляют компании, которые сами оплачивают обучение сотрудников, и взамен просят их отработать определенный срок, в противном случае расходы, потраченные на обучение, возлагаются на работника.

К этому же пункту следует отнести почти всю "надомную работу": сбор ручек, набор текста, отсеивание семян и т.д. Здесь вас попросят заплатить, чтобы удостовериться в ваших серьезных намерениях, и исчезают.

Сюда же относится работа за границей. Компания просит оплатить только оформление документов и собственный перелет, после чего исчезает. Сотрудник же оказывается за границей в поисках фирмы которой либо не существует, либо в ней о нём ничего не знают.

Отдельное внимание хочется уделить такому виду услуги, как Агентства по трудоустройству.

Как правило, подобные конторы любят обещать много, а делать мало. Деньги же при этом брать они не отказываются. Естественно, гарантий никаких не дают.

На практике получается, что человек оплатил услуги по поиску работы, подождал некоторое время, и получил предложение трудоустройства в Макдоналдс, а также устаревший список "актуальных" вакансий.

Заключая договор аренды (или найма) помещения, как жилого, так и нежилого, собственник передает арендатору своё право на временное владение и пользование недвижимостью, оставляя себе только право на распоряжение и предусмотренные законом обязанности.

Более детально права собственника регулируются договором, но, если использовать стандартный и однотипный договор, чаще всего собственник лишает себя прав в отношении помещения полностью.

Конкретнее (если иное не предусмотрено договором аренды), собственнику нельзя:

- Заставлять арендаторов делать крупный ремонт и оплачивать ЖКУ

В соответствии со ст. 210 Гражданского Кодекса РФ обязанность по содержанию и поддерживанию недвижимости в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии возложена на собственника. Аналогичное указание содержится в статье 30 Жилищного Кодекса РФ.

Вместе с тем, если договором аренды не предусмотрено иное, проводить текущий ремонт должен арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). То есть восстанавливать/ремонтировать то, что сломалось. Проще говоря, поддерживать помещение в надлежащем состоянии.

Арендатор обязан провести крупные ремонтные работы только в случае, если сам лично причинил ущерб имуществу собственника или ущерб был причинен по его вине (ст. 1064 ГК РФ).

- Хранить в квартире вещи

Если арендаторы возражают против хранения личных вещей собственника в помещении, собственник обязан забрать их. Помещение должно находится ровно в том же состоянии, как и в момент передачи арендатору. А количество находящегося в помещении имущества — перечню, отражённому в Акте приема-передачи.

Все остальные вещи и техника, которые владелец купил и разместил в помещении с согласия новых жильцов, должны быть оформлены отдельным документом.

- Подселять родственников и третьих лиц

Право пользования недвижимостью передано арендаторам, следовательно, право на предоставление помещения третьим лицам, даже близким родственникам, у собственника прекращено. Даже сам собственник без согласия жильцов не может жить в помещении, или оставаться на ночь.

- Заходить в помещение без согласия арендатора

Собственник вправе контролировать, как арендатор использует его имущество, но при этом не вправе нарушать право арендатора на неприкосновенность жилища и не вторгаться бесцеремонно в сдаваемое в наем жильё.

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность по статье 139 УК РФ (штраф до 40000 рублей или обязательные/исправительные работы). 

Исключение составляют только форс-мажорные обстоятельства (например, авария в инженерных системах или пожар).

- Трогать вещи жильцов

Если собственнику и принадлежит право на распоряжение недвижимостью, то расположенные в этой недвижимости вещи являются собственностью арендаторов, а те, что были в собственности владельца — перешли к арендаторам по праву пользования. При таких обстоятельствах, собственник не имеет права трогать ничего.

- Выселять арендаторов

Если арендаторы не нарушили ни одного пункта договора - выселить их из помещения собственник может только в нескольких случаях, предусмотренных статьей 619 ГК РФ:

- арендатор портит (ухудшает) имущество и помещение

- более двух раз подряд не вносит арендную плату

- использует помещение не по назначению

- не производит капитальный ремонт, если обязан это делать по договору.

Иные условия досрочного расторжения договора аренды и освобождения помещения могут быть предусмотрены договором.

И то, собственник не может в буквальном смысле прийти, взять арендатора за шкирку и вытащить из помещения.

Выселение всегда происходит только в судебном порядке, где собственник должен будет доказать, что у него действительно имеются законные основания для выселения арендаторов. 

- Пользоваться закрытой комнатой

В помещении может быть комната (чулан, балкон, часть помещения), которая не является предметом аренды, и не переходит в пользование арендаторов, но, если эта комната не имеет отдельного входа, собственник не сможет посещать её без согласия арендаторов. Если же по договору аренды сдается полностью всё помещение, то право на пользование закрытой комнатой тоже принадлежит арендатору.

- Запрещать проживание детей и животных

Собственник не имеет права запрещать проживать в помещении детям и животным, но только в случае, если запрет на проживание не предусмотрен договором.

Если в договоре прямо указано, что проживать в квартире совместно с арендатором могут те-то и те-то, то только они и могут, больше никто.

Если договор аренды этого запрета не предусматривает - то в будущем собственнику возмущаться будет бесполезно.

Анализируя изложеное, приходим к выводу о том, что заключать договор при аренде помещения - обязательно. Но ещё лучше, если он не будет типовым.

Как практикующий юрист по делам, связанным с арендой, могу с уверенностью сказать, если Вы думаете, что знаете обо всех минусах и можете предугадать действия и поступки арендаторов - это не так.

Сколько на практике случается непредвиденных ситуаций... Как нельзя распланировать свою жизнь, так и нельзя спрогнозировать все неблагоприятные последствия тех или иных действий.

Если говорить конкретно про сдачу недвижимости в аренду, то если копнуть только верхушку айсберга, то можно выделить следующие минусы:

1. Доход.

Казалось бы, доход - это плюс. Но не всегда.

Как бы потенциальный арендодатель не проверял будущих арендаторов на их материальное и имущественное положение, стабильность дохода от аренды - это лотерея.

Никогда нельзя со стопроцентной уверенностью сказать, будет ли арендатор стабильно и в полном объеме вносить арендную плату или нет.

Кроме того, не стоит забывать, что при официальной аренде, арендодатель обязан уплачивать НДФЛ: 13%, если доход за год не превышает 2,4 млн рублей, и больше с суммы превышения (ст. 224 НК РФ).

2. Прямые убытки.

К прямым убыткам от сдачи недвижимости в аренду относятся:

- воровство. Если квартира оснащена пусть и небольшим, но набором мебели и техники, стоит быть готовым к тому, что после выезда арендаторов хозяин может не досчитаться некоторых предметов обихода. Не поверите, но на практике встречались случаи, когда арендаторы даже лампочки выкручивали. Мелочные люди.

- ущерб. Арендаторы выехали, техника и мебель на месте, а находится ли она в рабочем состоянии? Или арендатор благоразумно промолчал о том, что стиральная машинка давно уже не работает, а у стола сломана ножка? Всё тщательно проверяем в момент выезда.

- мусор. Распространены случаи, когда никакой депозит не может перекрыть расходы на клининговую службу, чтобы убрать весь мусор и грязь в помещении, оставшихся после съезда арендаторов.

- долги по ЖКУ. Опасны, если по договоренности ЖКУ или их часть оплачивает арендатор. Некоторые даже присылают собственнику фото оплаченных квитанций, как подтверждение оплаты ЖКУ, которые в последствие оказываются простой подделкой. А собственник остается с долгами. 

3. Косвенные убытки:

- ухудшение состояния помещения. Со временем любое помещение ветшает, особенно, если за ним не ухаживают. А чаще всего арендаторам это не нужно. Более того, мало кто следит вообще за чужим имуществом и своим поведением. Тут пятно посадили, здесь сигарету затушили, под столом весь ламинат протерся и т.д.

Как правило, в арендуемых помещениях ремонт требуется гораздо чаще, чем в собственном. Так, мы рекомендуем с каждой арендной платы часть денежных средств откладывать в счёт будущего ремонта.

4. Возможные опасные последствия:

- причинение ущерба чужому имуществу. Здесь мы не имеем в виду имущество самого арендуемого помещения, а имущество, находящееся в подъезде, или имущество соседей.

Так, распространены случаи, когда арендаторы заливали соседей снизу, а собственнику приходилось расплачиваться за причиненный ущерб. Да ещё и в таком размере, что год аренды помещения не окупит этот ущерб.

- жалобы соседей. Жаловаться соседи могут на что угодно: начиная от шума, заканчивая «притонами и проституцией». Особо активные и обиженные граждане от слов переходят к делу и начинают писать соответствующие обращения в правоохранительные органы, налоговую и т.д., что может быть чревато для неофициальных арендодателей.

- отказ в добровольном порядке освободить занимаемое жилое помещение. Бывало и такое, когда арендатор попадает в тяжелую имущественную ситуацию: к примеру, его увольняют с работы, выплачивать аренду жилья он больше не может, а съезжать ему некуда. На улице жить мало кому охота, и человек продолжает проживать на съеме, не оплачивая его. В таком случае собственнику помещения придется решать вопрос в судебном порядке, что понесет за собой свои убытки, а самое главное, займет продолжительный период времени. Более подробно об этом читайте в соответствующей статье.

- мошенничество. На практике случалось и такое, когда арендатор, заехав и заселившись в помещение, начинает заниматься прямым мошенничеством с третьими лицами. Например, пересдавать вашу недвижимость представляясь её собственником. А то и продать жилплощадь по поддельным документам.

- последующее воровство. Уверены, что после выезда арендатора, он не сделал дубликат ключей и не вернется в Вашу квартиру в будущем уже с совершенно другими намерениями? Чтобы избежать этого, и не менять замки после каждого арендатора, рекомендуем ставить две двери, а арендатору давать ключи только от одной из них.

Как избежать возможных последствий от сдачи внаем недвижимости?

От подавляющего большинства проблем арендодателей может защитить хороший, качественный и максимально подробный договор аренды, в котором будут предусмотрены все вышеперечисленные нюансы с возложением ответственности на арендаторов.

При этом, главное учитывать, что хороший договор не является «односторонним», защищающим интересы исключительной одной стороны. Арендаторов такой договор спасет от уклонения собственника от возврата депозита, возложения ответственности за ущерб, который они не причиняли и т.д.

В настоящей статье рассмотрим главные моменты, которые следует знать как наследникам, так и наследодателям.

6 главных моментов о наследстве



1. Наличие завещания не обязательно

Составление завещания - добровольное действие наследодателя. Чаще всего составляется в случае, когда наследодатель хочет оставить имущество не наследникам первой очереди или не в равных долях.

При отсутствии завещания наследство получают наследники первой очереди в равных долях.
Более подробно о том, как правильно принять наследство, читайте по ссылке.

2. А наличие завещания не является гарантом получения наследства

Например, наследник по завещанию, вправе не реализовывать своё право на наследование, и не принимать его или отказаться в пользу иных наследников.
Также наследство может быть поделено между наследником по завещанию и наследниками первой очереди, в случае, если они на момент смерти наследодателя были не трудоспособны и проживали с наследодателем.

Такие наследники имеют право на обязательную долю в наследстве, и наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (ст. 1149 ГК РФ).

Кроме того, существует такое понятие, как преимущественное право на неделимую вещь (ст. 1168 ГК РФ), когда наследник, владевший одной неделимой вещью совместно с покойным имеет преимущество перед другими наследниками.

3. Срок вступления в наследство

Из-за распространенной формулировки "вступил в наследство спустя 6 месяцев с момента смерти", бытует мнение, что к нотариусу следует обращаться спустя 6 месяцев. Однако это не так.

К нотариусу как раз-таки следует обратиться в течение шести месяцев, после чего и происходит вступление в наследство.

4. Унаследование долгов

Наследники, вступая в наследство, принимают не только права наследодателя, но и его обязанности.
Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества (п. 1 ст. 1175 ГК РФ).
Поэтому главное при наследовании: посчитать целесообразность наследования.

5. Признание наследника недостойным

Не многие знают о такой вещи, но наследник может быть признан недостойным по основаниям, перечисленным в ст. 1117 ГК РФ:

- не наследуют родители, лишенные родительских прав в отношении покойных детей;
- не наследуют наследники, препятствовавшие другим наследникам принять наследство, скрывавшие информацию, или умышленно увеличившие свою долю в наследстве;
- не наследуют лица, уклонявшиеся от содержания наследодателя (например, при наличии задолженности по алиментам).

6. Наследование у живых людей

В случае если один супруг переживает второго, а всё имущество нажитое в период брака, оформлено на живого супруга, долю в праве покойного можно выделить в судебном порядке и унаследовать.

Тут помимо положений закона о наследовании действуют нормы семейного законодательства о совместном имуществе супругов. Наличие брачных договоров и их содержание также обязательно учитывается.