Услуги физическим лицам
Услуги юридическим лицам
Услуги физическим лицам
Заключая договор аренды (или найма) помещения, как жилого, так и нежилого, собственник передает арендатору своё право на временное владение и пользование недвижимостью, оставляя себе только право на распоряжение и предусмотренные законом обязанности.
Более детально права собственника регулируются договором, но, если использовать стандартный и однотипный договор, чаще всего собственник лишает себя прав в отношении помещения полностью.
Конкретнее (если иное не предусмотрено договором аренды), собственнику нельзя:
- Заставлять арендаторов делать крупный ремонт и оплачивать ЖКУ
В соответствии со ст. 210 Гражданского Кодекса РФ обязанность по содержанию и поддерживанию недвижимости в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии возложена на собственника. Аналогичное указание содержится в статье 30 Жилищного Кодекса РФ.
Вместе с тем, если договором аренды не предусмотрено иное, проводить текущий ремонт должен арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). То есть восстанавливать/ремонтировать то, что сломалось. Проще говоря, поддерживать помещение в надлежащем состоянии.
Арендатор обязан провести крупные ремонтные работы только в случае, если сам лично причинил ущерб имуществу собственника или ущерб был причинен по его вине (ст. 1064 ГК РФ).
- Хранить в квартире вещи
Если арендаторы возражают против хранения личных вещей собственника в помещении, собственник обязан забрать их. Помещение должно находится ровно в том же состоянии, как и в момент передачи арендатору. А количество находящегося в помещении имущества — перечню, отражённому в Акте приема-передачи.
Все остальные вещи и техника, которые владелец купил и разместил в помещении с согласия новых жильцов, должны быть оформлены отдельным документом.
- Подселять родственников и третьих лиц
Право пользования недвижимостью передано арендаторам, следовательно, право на предоставление помещения третьим лицам, даже близким родственникам, у собственника прекращено. Даже сам собственник без согласия жильцов не может жить в помещении, или оставаться на ночь.
- Заходить в помещение без согласия арендатора
Собственник вправе контролировать, как арендатор использует его имущество, но при этом не вправе нарушать право арендатора на неприкосновенность жилища и не вторгаться бесцеремонно в сдаваемое в наем жильё.
За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность по статье 139 УК РФ (штраф до 40000 рублей или обязательные/исправительные работы).
Исключение составляют только форс-мажорные обстоятельства (например, авария в инженерных системах или пожар).
- Трогать вещи жильцов
Если собственнику и принадлежит право на распоряжение недвижимостью, то расположенные в этой недвижимости вещи являются собственностью арендаторов, а те, что были в собственности владельца — перешли к арендаторам по праву пользования. При таких обстоятельствах, собственник не имеет права трогать ничего.
- Выселять арендаторов
Если арендаторы не нарушили ни одного пункта договора - выселить их из помещения собственник может только в нескольких случаях, предусмотренных статьей 619 ГК РФ:
- арендатор портит (ухудшает) имущество и помещение
- более двух раз подряд не вносит арендную плату
- использует помещение не по назначению
- не производит капитальный ремонт, если обязан это делать по договору.
Иные условия досрочного расторжения договора аренды и освобождения помещения могут быть предусмотрены договором.
И то, собственник не может в буквальном смысле прийти, взять арендатора за шкирку и вытащить из помещения.
Выселение всегда происходит только в судебном порядке, где собственник должен будет доказать, что у него действительно имеются законные основания для выселения арендаторов.
- Пользоваться закрытой комнатой
В помещении может быть комната (чулан, балкон, часть помещения), которая не является предметом аренды, и не переходит в пользование арендаторов, но, если эта комната не имеет отдельного входа, собственник не сможет посещать её без согласия арендаторов. Если же по договору аренды сдается полностью всё помещение, то право на пользование закрытой комнатой тоже принадлежит арендатору.
- Запрещать проживание детей и животных
Собственник не имеет права запрещать проживать в помещении детям и животным, но только в случае, если запрет на проживание не предусмотрен договором.
Если в договоре прямо указано, что проживать в квартире совместно с арендатором могут те-то и те-то, то только они и могут, больше никто.
Если договор аренды этого запрета не предусматривает - то в будущем собственнику возмущаться будет бесполезно.
Анализируя изложеное, приходим к выводу о том, что заключать договор при аренде помещения - обязательно. Но ещё лучше, если он не будет типовым.
Как практикующий юрист по делам, связанным с арендой, могу с уверенностью сказать, если Вы думаете, что знаете обо всех минусах и можете предугадать действия и поступки арендаторов - это не так.
Сколько на практике случается непредвиденных ситуаций... Как нельзя распланировать свою жизнь, так и нельзя спрогнозировать все неблагоприятные последствия тех или иных действий.
Если говорить конкретно про сдачу недвижимости в аренду, то если копнуть только верхушку айсберга, то можно выделить следующие минусы:
- Доход.
Казалось бы, доход - это плюс. Но не всегда.
Как бы потенциальный арендодатель не проверял будущих арендаторов на их материальное и имущественное положение, стабильность дохода от аренды - это лотерея.
Никогда нельзя со стопроцентной уверенностью сказать, будет ли арендатор стабильно и в полном объеме вносить арендную плату или нет.
Кроме того, не стоит забывать, что при официальной аренде, арендодатель обязан уплачивать 13% НДФЛ.
- Прямые убытки.
К прямым убыткам от сдачи недвижимости в аренду относятся:
- воровство. Если квартира оснащена пусть и небольшим, но набором мебели и техники, стоит быть готовым к тому, что после выезда арендаторов хозяин может не досчитаться некоторых предметов обихода. Не поверите, но на практике встречались случаи, когда арендаторы даже лампочки выкручивали. Мелочные люди.
- ущерб. Арендаторы выехали, техника и мебель на месте, а находится ли она в рабочем состоянии? Или арендатор благоразумно промолчал о том, что стиральная машинка давно уже не работает, а у стола сломана ножка? Всё тщательно проверяем в момент выезда.
- мусор. Распространены случаи, когда никакой депозит не может перекрыть расходы на клининговую службу, чтобы убрать весь мусор и грязь в помещении, оставшихся после съезда арендаторов.
- долги по ЖКУ. Опасны, если по договоренности ЖКУ или их часть оплачивает арендатор. Некоторые даже присылают собственнику фото оплаченных квитанций, как подтверждение оплаты ЖКУ, которые в последствие оказываются простой подделкой. А собственник остается с долгами.
- Косвенные убытки:
- ухудшение состояния помещения. Со временем любое помещение ветшает, особенно, если за ним не ухаживают. А чаще всего арендаторам это не нужно. Более того, мало кто следит вообще за чужим имуществом и своим поведением. Тут пятно посадили, здесь сигарету затушили, под столом весь ламинат протерся и т.д.
Как правило, в арендуемых помещениях ремонт требуется гораздо чаще, чем в собственном. Так, мы рекомендуем с каждой арендной платы часть денежных средств откладывать в счёт будущего ремонта.
- Возможные опасные последствия:
- причинение ущерба чужому имуществу. Здесь мы не имеем в виду имущество самого арендуемого помещения, а имущество, находящееся в подъезде, или имущество соседей.
Так, распространены случаи, когда арендаторы заливали соседей снизу, а собственнику приходилось расплачиваться за причиненный ущерб. Да ещё и в таком размере, что год аренды помещения не окупит этот ущерб.
- жалобы соседей. Жаловаться соседи могут на что угодно: начиная от шума, заканчивая «притонами и проституцией». Особо активные и обиженные граждане от слов переходят к делу и начинают писать соответствующие обращения в правоохранительные органы, налоговую и т.д., что может быть чревато для неофициальных арендодателей.
- отказ в добровольном порядке освободить занимаемое жилое помещение. Бывало и такое, когда арендатор попадает в тяжелую имущественную ситуацию: к примеру, его увольняют с работы, выплачивать аренду жилья он больше не может, а съезжать ему некуда. На улице жить мало кому охота, и человек продолжает проживать на съеме, не оплачивая его. В таком случае собственнику помещения придется решать вопрос в судебном порядке, что понесет за собой свои убытки, а самое главное, займет продолжительный период времени. Более подробно об этом читайте в соответствующей статье.
- мошенничество. На практике случалось и такое, когда арендатор, заехав и заселившись в помещение, начинает заниматься прямым мошенничеством с третьими лицами. Например, пересдавать вашу недвижимость представляясь её собственником. А то и продать жилплощадь по поддельным документам.
- последующее воровство. Уверены, что после выезда арендатора, он не сделал дубликат ключей и не вернется в Вашу квартиру в будущем уже с совершенно другими намерениями? Чтобы избежать этого, и не менять замки после каждого арендатора, рекомендуем ставить две двери, а арендатору давать ключи только от одной из них.
Как избежать возможных последствий от сдачи внаем недвижимости?
От подавляющего большинства проблем арендодателей может защитить хороший, качественный и максимально подробный договор аренды, в котором будут предусмотрены все вышеперечисленные нюансы с возложением ответственности на арендаторов.
При этом, главное учитывать, что хороший договор не является «односторонним», защищающим интересы исключительной одной стороны. Арендаторов такой договор спасет от уклонения собственника от возврата депозита, возложения ответственности за ущерб, который они не причиняли и т.д.
6 главных моментов о наследстве
1. Наличие завещания не обязательно
Составление завещания - добровольное действие наследодателя. Чаще всего составляется в случае, когда наследодатель хочет оставить имущество не наследникам первой очереди или не в равных долях.
При отсутствии завещания наследство получают наследники первой очереди в равных долях.
Более подробно о том, как правильно принять наследство, читайте по ссылке.
2. А наличие завещания не является гарантом получения наследства
Например, наследник по завещанию, вправе не реализовывать своё право на наследование, и не принимать его или отказаться в пользу иных наследников.
Также наследство может быть поделено между наследником по завещанию и наследниками первой очереди, в случае, если они на момент смерти наследодателя были не трудоспособны и проживали с наследодателем.
Такие наследники имеют право на обязательную долю в наследстве, и наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (ст. 1149 ГК РФ).
Кроме того, существует такое понятие, как преимущественное право на неделимую вещь (ст. 1168 ГК РФ), когда наследник, владевший одной неделимой вещью совместно с покойным имеет преимущество перед другими наследниками.
3. Срок вступления в наследство
Из-за распространенной формулировки "вступил в наследство спустя 6 месяцев с момента смерти", бытует мнение, что к нотариусу следует обращаться спустя 6 месяцев. Однако это не так.
К нотариусу как раз-таки следует обратиться в течение шести месяцев, после чего и происходит вступление в наследство.
4. Унаследование долгов
Наследники, вступая в наследство, принимают не только права наследодателя, но и его обязанности.
Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества (п. 1 ст. 1175 ГК РФ).
Поэтому главное при наследовании: посчитать целесообразность наследования.
5. Признание наследника недостойным
Не многие знают о такой вещи, но наследник может быть признан недостойным по основаниям, перечисленным в ст. 1117 ГК РФ:
- не наследуют родители, лишенные родительских прав в отношении покойных детей;
- не наследуют наследники, препятствовавшие другим наследникам принять наследство, скрывавшие информацию, или умышленно увеличившие свою долю в наследстве;
- не наследуют лица, уклонявшиеся от содержания наследодателя (например, при наличии задолженности по алиментам).
6. Наследование у живых людей
В случае если один супруг переживает второго, а всё имущество нажитое в период брака, оформлено на живого супруга, долю в праве покойного можно выделить в судебном порядке и унаследовать.
Тут помимо положений закона о наследовании действуют нормы семейного законодательства о совместном имуществе супругов. Наличие брачных договоров и их содержание также обязательно учитывается.
Чемоданы собраны, настроение уже отпускное, вы мысленно уже наслаждаетесь теплыми водами соленого моря, но вот в аэропорту звучит объявление "Ваш рейс задерживается на неопределенный срок. Приносим свои извинения за доставленные неудобства". Как гром среди ясного неба. В такой ситуации пригодится знать права пассажиров при задержке рейса, чтобы грамотно предъявить свои требования авиа-перевозчику.
Что понимается под задержкой рейса
Под задержкой рейса самолета понимается перерыв в воздушной перевозке по вине перевозчика или вынужденная задержка самолета при отправке и (или) в полете.
Основными причинами задержки являются погодные условия, технические неисправности и позднее прибытие самолета из предыдущего рейса.
Основные права пассажиров при задержке рейса
1. Право на отказ от полёта.
В таком случае авиаперевозчик обязать возвратить стоимость билета, даже если билет приобретался по "невозвратному тарифу".
2. Право на компенсацию понесенных убытков.
К понесенным убыткам законодатель относит расходы, понесенные пассажиром из-за задержки рейса. Например, в случае, если у него были приобретены другие билеты на любой вид транспорта в месте не состоявшегося прибытия, или оплачено проживание.
Все понесенные убытки должны быть подтверждены соответствующими документами, оформляется официальная претензия.
При внутренних воздушных перевозках такая претензия предъявляется в течение шести месяцев со дня задержки рейса (п. 4 ст. 124, пп. 4 п. 1 ст. 126 ВК РФ)
3. Право на взыскание штрафа.
Такой штраф устанавливается в размере 25% установленного МРОТ за каждый час просрочки, но не более чем 50% стоимости авиабилета (ст. 120 Воздушного Кодекса РФ).
Штраф подлежит выплате только в случае, если задержка не произошла из-за устранения неисправности самолета (угроза жизни и здоровью пассажиров), либо иных обстоятельств, не зависящих от перевозчика.
Обязанность доказать отсутствие вины в задержке рейса возложена на самого перевозчика.
Размер штрафа, установленного в зависимости от МРОТ, определяется исходя из суммы, равной 100 руб. (ст. 5 Закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ).
При международных воздушных перевозках перевозчик несет ответственность, установленную соответствующими международными договорами РФ. Так, в случае перевозки, на которую распространяется действие Монреальской конвенции, размер ответственности перевозчика ограничен суммой 4 150 специальных прав заимствования (ст. 3 ВК РФ; ст. 19, п. 1 ст. 22, п. 1 ст. 23, ст. 55 Монреальской конвенции от 28.05.1999; абз. 1 Закона от 03.04.2017 N 52-ФЗ).
----
Иные права пассажиров регламентированы п. 99 Федеральных авиационных правил (Приказ Минтранса России от 28.06.2007 №82 «Об утверждении Федеральных авиационных правил «Общие правила воздушных перевозок пассажиров, багажа, грузов и требования к обслуживанию пассажиров, грузоотправителей, грузополучателей»).
4. При задержке рейса на срок более 2-х часов пассажир имеет право на:
-бесплатное хранение багажа;
-предоставление комнаты матери и ребенка;
-предоставление бесплатных прохладительных напитков;
-совершение двух бесплатных телефонных звонков;
-отправку двух сообщений по электронной почте.
5. При задержке рейса на срок более 4-х часов пассажир имеет право на:
-бесплатное горячее питание
6. При задержке рейса на срок более 8-ми часов пассажир имеет право на:
-бесплатное размещение в гостинице с предоставлением трансфера туда и обратно.
Если перевозчик отказывается выполнять требования потребителя
В случае, если авиаперевозчик отказывается возвращать деньги за билет, компенсировать потребителю убытки, выплачивать штраф или предоставлять вышеперечисленные услуги, пассажир в праве обратиться с соответствующими жалобами в прокуратуру и Роспотребнадзор с приложением всех доказательств нарушения его прав. Правоохранительные органы обязаны провести проверку по жалобе в течение 30-ти календарных дней, после чего предоставить потребителю официальный ответ.
Также потребитель может направить перевозчику официальную претензию с изложением всех обстоятельств и своих чётких требований. К претензии прикладываются документы, подтверждающие все доводы. Документы направляются на юридический адрес перевозчика заказными письмом с описью почтового вложения и уведомлением о вручении. Перевозчик обязан выполнить требования потребителя в срок не позднее 10-ти дней с момента получения претензии.
В случае если ни жалобы, ни претензия не возымели должного эффекта, вопрос придется решать в судебном порядке.
Несмотря на то, что написать расписку в разы проще, чем оформлять договор займа или, к примеру, акт об исполнении обязательств (оплата по какому-нибудь), у расписок существует несколько очень существенных минусов, о которых, чаще всего, юридически не сведущие люди ничего не знают.Минусы следующие:
1. Забывают прописать природу приема-передачи денежных средств.
Что это значит? Что иногда заемщик умышленно или в силу неграмотности, не прописывает в расписке, что денежные средства он получил именно в долг. А отсутствие фиксации долга не порождает для заемщика никаких правовых последствий.
К примеру, в 2016 года Верховный суд рассмотрел дело № 78-КГ 16-44. Супруги передали своему знакомому сумму займа в размере 68000 евро. Займ был оформлен распиской, в ней же прописан график платежей. Заемщик возвратил супругам только 5000 евро, после чего платить отказался.
Суд установил, что расписка была следующего содержания: Я, Шайденко А.Б. обязуюсь выплатить Курочкину А.В. и Курочкиной И.В. 68 000 евро (40% от 170 000 евро) по следующему графику: 1-й платеж: 5 000 евро 16 февраля 2011 г., а далее по дополнительно согласованному графику", и пришёл к выводу о том, что из содержания расписки не следует, что указанная в ней сумма 68 000 евро была передана истцами ответчику, и получена последним в связи с заемными правоотношениями.
Ответчик указывал на то, что представленная истцами расписка являлась документом, выданным ответчиком в рамках иных правоотношений, возникших в связи с участием сторон в иностранном юридическом лице.
Верховный суд РФ в своём определении указывает:
Следовательно, в расписке обязательно должно быть указано, что денежные средства передаются в долг.
Однозначно отвечая на вопрос: "Что лучше — договор займа или расписка?", я отвечу: "Договор займа", потому что он предусматривает все существенные условия приема-передачи денежных средств в займы.
2. Забывают прописать во исполнение какого именно обязательства передаются и принимаются денежные средства.
В 2017 году Верховный суд РФ рассмотрел очень интересное дело:
Риелтор, действуя в интересах продавцом по доверенности, продала два дома с участком и передала вырученные деньги продавцу. А тот указал в расписке, что деньги взял за другие дома (не № 61 и 63, а № 60 и 62). И подал в суд – взыскать деньги за дома № 61 и 63.
Женщине пришлось дойти до Верховного суда, чтобы снять с себя этот неожиданный долг (дело 4-КП9-17).
Таким образом, необходимо конкретно указывать во исполнение какого договора (обязательства) передавались деньги.
3. Забывают прописать кто именно передал денежные средства.
Не мало важным фактом является точное обозначение заимодавца или гражданина, передающего денежные средства.
Расписка составленная следующим образом: "Я, Иванов И.И., получил денежную сумму в размере 100000 рублей, обязуюсь вернуть до 01 января 2020 года" может не выдержать в суде, если заемщик будет отрицать, что денежные средства были получены именно от истца, поскольку такая расписка указания на конкретного заимодавца не содержит.
Резюмируя изложенное получаем, что основным минусом расписок является человеческий фактор: невнимательность, юридическая неграмотность, отсутствие специальных познаний, чтобы предусмотреть все возможные риски и последствия.
После публикации моей предыдущей статьи на тему «Что будет если не платить налог на аренду квартиры» у многих читателей возник резонный вопрос: «А как налоговая узнает о тех, кто сдает жилье?»
Я постараюсь максимально подробно рассмотреть этот вопрос в данной статье.
Ежемесячные банковские переводы
У банковской организации могут возникнуть подозрения, когда на один и тот же счёт регулярно в определенный день или период приходит одна и та же сумма от одного и того же отправителя (или даже без отправителя). А уж если в комментарии к переводу прямо указано «Оплата аренды» - беда. Банк передаст сведения в налоговую:
В соответствии с п. 1 ст. 86 НК РФ, банки обязаны сообщать в налоговую инспекцию информацию по банковским счетам. При чём даже когда счёт открыт на имя физического лица. А в силу п. 2 той же статьи, налоговая вправе запрашивать подробные выписки по счетам, а банк, в свою очередь, должен их предоставлять.
Несколько объектов недвижимости в собственности
Если у человека более трех объектов недвижимости в собственности (как жилой, так и нежилой), ФНС уже начинает пристально следить за ним, особенно, когда, по их сведениям, данный гражданин не имеет постоянного и стабильного источника дохода.
Руководитель налогового органа вправе вынести решение о проведении выездной проверки. Предметом выездной налоговой проверки является правильность исчисления и своевременность уплаты налогов (п. 4 ст. 89 НК РФ).
Налоговая узнает о сдаче недвижимости в аренду сразу, как только проверяющим откроет дверь арендатор, или расскажут об этом соседи.
Судебные разбирательства
Распространены случаи, когда арендаторы и арендодатели начинают судиться друг с другом. Предметы спора могут быть самые разные: причинение ущерба, задолженность по аренде, ограничение доступа в помещение и т.д.
И, конечно, суд устанавливает, с какого периода времени, кто и что именно сдает в аренду, и за какую плату. Судья также может поинтересоваться относительно уплаты налогов на доход.
Далее, в порядке ст. 226 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд вправе вынести частное определение, и донести до сведения налогового органа о проведении проверки в отношении лица, сдающего внаём недвижимость.
Сдача жилья для работников юридического лица
Распространены случаи, когда компания арендует жилье своим сотрудникам. Как на постоянной основе, так и временно (например, на время командировки). А юридические лица по закону обязаны декларировать все расходы с назначением.
И конечно налоговая узнает о сдаче недвижимости в аренду таким-то гражданином, сразу, как только юридическое лицо задекларирует свои расходы.
Жалобы
Обратиться с жалобой в такую госструктуру, как налоговый орган, может любой гражданин (совершеннолетний и дееспособный). Это называется гражданской сознательностью.
Распространены случаи, когда в налоговую с жалобами о незаконной сдаче жилья в аренду обращаются либо соседи, поругавшиеся или с собственником квартиры, или с самими арендаторами, или даже члены семьи арендодателя, в случае, если сдаваемая в аренду недвижимость находится в долевой собственности.
Если арендаторы иностранные лица или иногородние
В соответствии с Законом РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», в случае, если гражданин проживает в помещении более 90 дней, он обязан в нём зарегистрироваться по месту пребывания (временная регистрация).
Если иногородний гражданин проживает на постоянной основе без регистрации, и об этом каким-либо образом станет известно МВД, проблемы возникнут как у арендатора, так и у арендодателя. А сотрудники МВД обязаны сообщать в компетентный орган о всяких случаях выявления нарушений требований законодательства.
С иностранцами всё ещё легче, они сами обязаны отчитываться в МВД о своем постоянном и временном месте проживания, а в некоторых случаях (по требованию) предоставлять документы, подтверждающие законность пребывания.
Законом РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регламентировано, что в случае, если гражданин проживает в помещении более 90 дней, он обязан в нём зарегистрироваться по месту пребывания (временная регистрация). Сниматься с регистрационного учёта по старому месту жительства, при этом, гражданин не обязан.
Исключение составляет случай, если временное помещение находится в том же субъекте РФ, в котором находится и постоянное помещение.
Данное правило закреплено в ст. 5 указанного выше Закона.
Но что грозит тем, кто не зарегистрировался по временному адресу и не проживает по постоянному месту прописки?
Давайте рассмотрим:
За нарушение правил регистрации гражданина, в том числе проживание без регистрации, предусмотрена ответственность по ст. 19.15.2 КоАП РФ в виде штрафа: для проживающих - от 2000 до 3000 рублей; для собственников (или нанимателей) жилого помещения, в котором нарушитель проживает - от 2000 до 5000 рублей.
Для Москвичей и Петербуржцев размеры штрафа увеличены: от 3000 до 5000 рублей и от 5000 до 7000 рублей соответственно.
Граждане освобождаются от штрафа, если докажут, что являются близкими родственниками собственника (или нанимателя) жилого помещения, в котором проживают. К близким родственникам относятся: супруги, дети, супруги детей, родители, супруги родителей, бабушки/дедушки, внуки.
Принудительное снятие с регистрационного учета по адресу постоянной прописки
И сразу отвечаю на самый часто задаваемый вопрос «Неужели можно выписать из квартиры в никуда?» - Да, можно!
Данное право регламентировано ст. 7 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
Не проживающий по адресу регистрации гражданин может быть признан в судебном порядке утратившим право пользования жилым помещением. Данное признание является основанием для снятия этого гражданина с регистрационного учёта. Для суда выезд гражданина с постоянного места жительства выглядит как добровольный отказ от права пользования жильём.
Распространены случаи, когда человек узнал о том, что является лицом без определенного места жительства только спустя несколько лет.
Более подробно о том, как выписать человека без его согласия можно прочитать в статьях: Как выписать человека из квартиры, которая находится в собственности, Как выписать человека из муниципальной квартиры.
Снятие с регистрационного учета в муниципальных квартирах зачастую необходимо, чтобы приватизировать жилье. К сожалению, некоторые граждане недобросовестно пользуются своими правами, и зачастую осознанно снимают родственников с учета через суд специально, чтобы лишить его доли в квартире, даже если выезд человека носил временный или вынужденный характер (например, санаторно-курортное длительное лечение).
Обязанность оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги закреплена жилищным законодательством. Все зарегистрированные в муниципальном жилье лица должны оплачивать ЖКУ, а в случае частной собственности - все собственники.
Если гражданин фактически по адресу регистрации (или в квартире в собственности) не проживает, это не освобождает его от обязанности нести данное бремя расходов.
Однако и по адресу временного проживания также могут обязать платить за ЖКУ, на том основании, что лицо фактически пользуется предоставляемыми коммунальными услугами. И в соответствии с жилищным законодательством, и Законом "О защите прав потребителей", лицо, воспользовавшееся услугами, обязано их оплатить, включая ЖКУ. Проживание, даже без регистрации, относится к такому типу услуг.
Сотрудники управляющей организации вправе составить акт о фактическом проживании и производить доначисления, но только в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальными приборами учёта!
При этом, УК обязана «донести» о приживальщике в органы миграции, что повлечет за собой ответственность по первому пункту данной статьи.
Неполучение официальной корреспонденции
При этом, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
По общим правилам, официальные извещения (требования, уведомления, повестки) все госорганы обязаны направлять по адресу постоянной регистрации адресата, или же временной регистрации, в случае если у госоргана имеются о таковой сведения. И гражданин обязан получать данные уведомления именно по адресу регистрации. Как указывается выше, если гражданин не получил сообщение из-за того, что фактически живёт по другому адресу (но без регистрации), оно всё равно считается ему доставленным.
Распространены случаи, когда в отношении гражданина вынесен, например, судебный приказ, направленный ему по адресу регистрации. А гражданин по месту прописки не живёт, и, как следствие, узнает о судебном приказе, только когда пристав или банк приступили к списанию денежных средств с его банковского счёта. Так установленный законом срок для подачи возражений на судебный приказ гражданином пропущен, и без доказательств уважительности причин неполучения судебного приказа по адресу регистрации, суд ему данный срок не восстановит.
По данным вопросам есть отдельное Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 № 62 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве».
Также гражданин может не получить уведомление о каком-нибудь штрафе, что повлечет на него возложение того же штрафа в двойном размере в соответствии со ст. 20.25 КоАП РФ за несвоевременную уплату.
Следовательно, проживание без регистрации по другому адресу влечет и иные гражданско-правовые последствия, включая личные интересы в судебной системе.
Потеря льгот
В связи с фактическим не проживанием по адресу регистрации, если по этому же адресу на семью или человека были оформлены льготы, они могут быть сняты.
Например, в соответствии с Законом «О социальной защите инвалидов», льготы на оплату ЖКУ предоставляются по адресу фактического места жительства льготника. Аналогичное указание содержится в ФЗ «О ветеранах».
Однако под фактически местом жительства законодатель понимает только либо постоянную регистрацию, либо временную.
Следовательно, если льготник не проживает по адресу регистрации, и соцзащита населения об этом узнает, он может лишиться всех причитающихся ему льгот.
Идёт ничем не примечательный день, вы заняты своими делами, и вдруг на телефон приходит СМС: "С Вашей карты **** 0001 списана денежная сумма в размере 15000 рублей". СМС настоящее, баланс карты обнулен, а причины неизвестны.
Что делать в такой ситуации?
Прежде всего необходимо определиться является ли списание незаконным.
Так списание денежных средств без согласия владельца происходит в нескольких случаях:
- при принудительном взыскании (штрафы, кредиты, исполнительное производство, алименты и т.д.);
- списывается банковская комиссия за обслуживание счёта;
- при включении функции "Автоплатеж" в личном кабинете банка. Например, при оплате жилищно-коммунальных услуг или каких-либо налогов.
Кроме того, списание могло произойти гораздо раньше — при расчетах в магазине, а СМС пришла с запозданием. Если же ни один из перечисленных случаев вам не подходит, следовательно, следует немедленно позвонить на горячую линию банка, спросить о совершенной транзакции и попросить заблокировать карту.
Как вернуть деньги?
Пунктом 12 статьи 9 Федерального закона № 161-ФЗ от 27.06.2011 г. «О национальной платежной системе» предусмотрено, что оператор по переводу денежных средств обязан возместить клиенту сумму операции, совершенной без согласия клиента после получения уведомления.
Как вы понимаете, оператором является банковская организация, обслуживающая ваш банковский счет.
Следовательно, именно на банк возложена обязанность по возврату незаконно списанной без согласия клиента денежной суммы.
Но только при условии, что клиент сообщил банку о незаконной транзакции в срок не позднее одного дня с момента как она была совершена.
В этот же срок желательно лично посетить отделение вашего банка и написать письменное заявление на возврат денежных средств. Банк обязан возвратить деньги, и если он отказывается — то это повод обратиться в суд.
При этом, срок возврата денежных средств установлен Законом о защите прав потребителей и составляет 10 календарных дней начиная со следующего дня после подачи заявления банку.
Вопрос вынесения судебного приказа в данной статье не рассматривается.
1. Оценка ситуации.
Прежде всего необходимо получить документы, на которых истец основывает свои требования: это исковое заявление, кредитный договор, расчет задолженности и выписка по лицевому счёту. Для этого нужно прийти в суд и попросить выдать дело на ознакомление.
Более подробно о процедуре ознакомления с делами написано тут.
2. Проверяем полномочия.
К исковому заявлению должна быть приложена копия доверенности на представление интересов. Нужно посмотреть выдана ли доверенность на то же лицо, которое подписывало иск, не истёк ли срок действия доверенности, предусматривает ли сама доверенность право на подачу и подписание иска, имеются ли какие-либо иные опечатки или ошибки.
Если представитель банка не имел соответствующих полномочий, то об этом надо заявить в суде. Судья обязан прекратить производство по делу.
3. Проверяем срок исковой давности.
Очень важно определить не пропустил ли истец исковую давность. Если банк подал в суд, пропустив срок, судья откажет в иске.
| ВАЖНО! Суд применяет последствия пропуска срока исковой давности и отказывает в иске только по соответствующему заявлению (ст. 199 ГК РФ). Для судьи желательно оформить письменное заявление. |
Касательно долговых обязательств, по которым предусмотрено частичное погашение задолженности (как в случае с кредитными договорами или картами) срок исковой давности начинается по каждой отдельной части (дате погашения долга) - п. 24 постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. N 43.
Так необходимо учитывать срок действия кредитного договора.
К примеру, если займ предоставлялся до 01 января 2016 года включительно (дата последнего платежа), а банк подал в суд иск только 05 января 2019 года — то банк пропустил срок исковой давности.
Если же последний платеж должен был быть совершен заемщиком 01 января 2016 года (независимо от времени, когда заемщик последний раз платил по кредиту фактически), а банк подал в суд 31 декабря 2015 года, то срок не пропущен.
4. Проверяем сумму основного долга.
Необходимо сверить все суммы (взятые у банка и внесенные в счёт погашения долга) с теми суммами, которые указаны в выписке по лицевому счёту, представленной истцом.
У Вас в наличии должны быть все платежки по кредиту (чеки, квитанции), чтобы подтвердить, что именно такая сумма была внесена в счёт погашения долга.
На данном этапе пока не нужно смотреть на проценты и проверять правильность их начисления, нужно определить правильно ли банк произвёл расчёт суммы основного долга.
Можно составить примерно такую таблицу:
По данной таблице получается, что банк не учел некоторые выплаты по кредиту и неверно рассчитал задолженность, и, как следствие, проценты.
Тогда пишем письменные возражения, в которых указываем свои расчёты, прикладываем документы, подтверждающие неучтенные банком выплаты, и отдаем всё на заседании.
5. Проверяем начисленные проценты, штрафы и пени. Просим их снизить.
Касательно расчетов процентов, штрафов и пеней - в них, наверное, может разобраться только математик. Банковские организации используют специальные электронно-вычислительные программы, которые, как правило, ошибок не совершают. Поэтому если банк подал в суд, то он максимально уверен во всех своих формулах и вычислительных схемах. Если говорить о судьях, то они предпочитают не проверять все эти расчёты, а верить истцу на слово. Но самостоятельно провести аудит всех начислений и, в случае выявления ошибок, представить на заседании контр расчёт — непременно следует.
И обязательно следует заявить о применении положений ст. 333 ГК РФ (в случае несоразмерности неустойки, суд вправе её уменьшить).
| ВАЖНО! Суд вправе применить ст. 333 ГК РФ только к начисленным неустойкам, штрафам, пени (процентам на проценты). К основным процентам, начисляемым на сумму долга, статья 333 ГК РФ не применяется. |
Речь идёт о ярко выраженной несоразмерности. Например, как часто бывает при рассмотрении исков с МФО: сумма долга 5000 рублей, проценты 20000 рублей, пени и штрафы в сумме 80000 рублей. Усматривается явная несоразмерность.
Если же сумма долга 2 000 000 рублей, проценты 80000 рублей, штраф за неуплату основного долга 20000 рублей, штраф за неуплату процентов 6000 рублей — тут какой-либо несоразмерности не усматривается, при такой-то сумме долга. Однако заявить о ст. 333 ГК РФ всё равно следует.
В вопросе снижения штрафных санкций действует следующий принцип: «Чем больше давить на жалость — тем лучше».
В обоснование своего ходатайства лучше приложить документы, подтверждающие тяжелое материальное положение (сведения о доходе, о наличии детей, о наличии других долговых обязательств) и т.д. Может быть нахождение на иждивении нетрудоспособных родственников. Или представить доказательства уважительности несвоевременной оплаты долга: например, умер родственник.
И помните, если банк подал в суд — лучше обратиться к профессионалам, которые проверят все вышеуказанные обстоятельства максимально тщательно и оформят все процессуальные документы в соответствии с требованиями действующего законодательства.
На стадии обжалования решения суда первой инстанции заявить о всех допущенных банком нарушениях и заявить ходатайства можно только в случае предоставления доказательств уважительности причин не заявления данных ходатайств в суде первой инстанции.
Также представляем Вашему вниманию интересную и очень полезную статью на тему Как правильно брать кредит
Однако в ряде случаев регистрация может служить основанием для получения права собственности на жилое помещение.
Рассмотрим примеры:
1. Муниципальное жильё.
Постоянная регистрация в муниципальном жилье дает право всем зарегистрированным лицам на участие в приватизации (то есть безвозмездной передаче недвижимости в собственность).
Нельзя приватизировать недвижимость без согласия всех зарегистрированных в нём лиц, а также без участия несовершеннолетних (при условии, что ранее эти лица участия в приватизации не принимали).
2. Частная собственность.
Постоянная регистрация даёт возможность доказать факт постоянного проживания в жилом помещении, что в ряде случаев является основанием для признания права собственности:
При наследовании.
Любой иждивенец наследодателя (умершего человека) имеет право на наследование, если докажет, что постоянно проживал с умершим, находился на его иждивении и являлся нетрудоспособным (ст. 1149 Гражданского Кодекса РФ). Сами понимаете, что постоянная регистрация в данном вопросе только играет на руку наследнику.
В силу приобретательской давности.
В соответствии со ст. 234 Гражданского Кодекса РФ, любое лицо, которое добросовестно владело и пользовалось недвижимостью в течение 15-ти лет имеет право признать за собой право собственности на неё.
Право собственности по данным основаниям может быть признано за гражданином даже на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (ст. 225, 234 ГК РФ).
Так, к примеру, гражданин Моисеев И.Ф. приобрел по договору купли-продажи жилой дом в Иркутской области. Однако позже выяснилось, что продавец дома сам не имел на него права собственности (и вообще , юридически, не имел права его продавать), в связи с чем Моисеев И.Ф. не мог зарегистрировать свои права в установленном законом порядке.
Однако он добросовестно и открыто владел домом на протяжении 17-ти лет: производил текущий ремонт, облагораживал участок, платил за ЖКУ и был постоянно зарегистрирован в доме. И решением Зиминского городского суда суда от 30 января 2019 года за ним было признано право собственности на дом (дело № 2-77/2019).
